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Erwerb einer Eigentumswohnung bedeutet mehr als nur den Besitz der eigenen vier Wände. Käufer werden Teil einer Eigentümergemeinschaft, die gemeinsam das Grundstück und die Immobilie besitzt. Vor diesem wichtigen Schritt empfiehlt sich ein genauer Blick in die Teilungserklärung. Dieses Dokument gibt Aufschluss über die zukünftigen Flächen, die nur den Neubesitzern gehören, das Gemeinschaftseigentum sowie etwaige Sondernutzungsrechte. Beim Kauf eines KfZ-Stellplatzes ist zu beachten, dass dieser entweder ausdrücklich im Wohnungsgrundbuch beziehungsweise in der Teilungserklärung vermerkt oder mit einer eigenen Grundbuchbezeichnung (Teileigentumsgrundbuch) explizit im Kaufvertrag aufgeführt sein muss. Als neuer Eigentümer wird man Teil einer Gemeinschaft, deren Zustimmung für bestimmte Umbaumaßnahmen oder eine gewerbliche Nutzung erforderlich ist. Zu berücksichtigen sind auch die monatlichen Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der gesamten Immobilie.
Vor dem Kauf Teilungserklärung prüfen
Käufer sollten unbedingt vorab die Teilungserklärung sowie den Aufteilungsplan mit dem Grundriss der Wohnung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung einsehen. Zur Teilungserklärung gehören unter anderem Angaben zum Sondereigentum, das nur dem jeweiligen Besitzer gehört, und zum Gemeinschaftseigentum. Die ebenfalls enthaltene Gemeinschaftsordnung informiert über die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Manchmal sind einer Wohnung Sondernutzungsrechte beispielsweise für den Garten zugeordnet. Dies ist nicht immer dem Grundbuch zu entnehmen und kann dann in der Teilungserklärung nachgelesen werden. Sie belegt zudem, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wurde und ist damit die Voraussetzung für das Wohnungseigentum.
Welche versteckte Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung lauern können, erfahren Sie hier.
Kfz-Stellplatz wird nicht automatisch mitverkauft
Jeder Wohnung und allen Stellplätzen, sofern vorhanden, ist in der Teilungserklärung eine Nummer zugeordnet. Die Wohnung, der Keller und der Stellplatz, die man besichtigt hat, müssen hier mit derselben Nummer verzeichnet sein, die auch im Grundbuch steht. Andernfalls handelt es sich um eine andere Wohnung. Besonders wichtig ist zu prüfen, ob ein Stellplatz oder eine Garage eine eigene Grundbuchbezeichnung hat. Oftmals vermuten neue Eigentümer, diese Abstellmöglichkeiten würden automatisch mitverkauft. Es kann aber sein, dass hierfür Teileigentum gebildet wurde und eine eigene Grundbuchbezeichnung vorliegt. Wird die Grundbuchbezeichnung im Kaufvertrag nicht explizit genannt, verbleiben der Stellplatz oder die Garage im Eigentum des Verkäufers.
Eigentümer sind an Gemeinschaftsregeln gebunden
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird gleichzeitig Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist automatisch an deren Regeln gebunden. Diese Rechte und Pflichten befinden sich in der Gemeinschaftsordnung und ergänzen die gesetzlichen Regelungen. Unter anderem geht es darum, wie das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, die Durchführung von Sanierungs- und Umbaumaßnahmen oder die Kostenverteilung geregelt sind. Auch eine Nutzungsänderung, zum Beispiel wenn die Wohnung für ein Gewerbe genutzt werden soll, bedarf gegebenenfalls der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Kostenfallen vermeiden
Da Wohnungsbesitzer auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum erwerben, müssen jeden Monat Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen gezahlt werden. Käufer sollten prüfen lassen, ob alle bisherigen Hausgelder bezahlt sind, wie hoch die Rücklage ist und welcher Anteil auf ihre Wunschwohnung entfällt. Der Verkäufer sollte mitteilen, ob die Eigentümergemeinschaft Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen plant, die zu einer Sonderumlage führen. In manchen Fällen ist im Grundbuch vermerkt, dass der Verkauf der Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters erfordert. Diese Zustimmung muss in aller Regel erteilt werden und wird vom Notar eingeholt.
Wer sich von einem Notar zu diesen Themen beraten lassen möchte, findet im Internet unter www.notar.de den richtigen Ansprechpartner.
Erfahren Sie auch, wann das Grundstück nicht bebaut werden darf.
